Vente en l'Etat Futur d'Achèvement : publication de l'arrêté relatif aux travaux réservés

La publication de ce décret nous donne l'occasion de rappeler qu'initialement, la vente en l'état futur d'achèvement, lorsqu'elle portait sur des locaux à usage d'habitation (secteur dit "protégé") ne pouvait que prévoir la livraison de locaux totalement achevés, en ce compris les travaux de finition. Tout au contraire, la pratique a rapidement utilisé, en matière de vente en l'état futur portant sur des locaux commerciaux, la livraison des locaux "brut de béton".

Rappelons qu'usuellement le terme s'applique à des locaux simplement clos (vitrages et porte du logement), sans cloisons intérieures, sans sanitaires, sans plomberie intérieure (seulement un accès aux arrivées d’eau et évacuation), sans système de chauffage et sans chauffe-eau installé, sans revêtements de sols ni de murs. L'intérêt en matière d'immobilier d'activité est de permettre une personnalisation, ainsi qu'une parfaite maîtrise, par le propriétaire, des travaux de finition. Ce dernier peut ainsi mettre en concurrence différentes entreprises sur ces travaux, ce que ne permettrait pas une VEFA portant sur des locaux entièrement achevés. La formule a en conséquence remporté un certain succès auprès des acteurs de l'immobilier professionnel. 

La loi ne permettait en revanche pas aux parties de prévoir, en matière de locaux d'habitation, une telle livraison de locaux bruts de béton.

La précision du décret du 25 juin 2019

Dans son article  75, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a opéré une modification des dispositions du Code de la Construction et de l'Habitation, en introduisant la notion de travaux "réservés" par l'acquéreur. Par décret du 25 juin 2019 il a été précisé que ces travaux ne pouvaient s'entendre que  "des travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d'installation d'équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir", et qu'un "arrêté du ministre chargé du logement fixe la liste limitative des travaux concernés et détermine leurs caractéristiques". La liste des travaux réservés est donc nécessairement limitative et exclusive de tous autres travaux. 

La liste des travaux réservés listée dans l'arrêté du 28 octobre 2019

Ces travaux sont désormais précisément listés par l'arrêté du 28 octobre 2019 et comprennent donc uniquement :

1. L’installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir; 

2. L’installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir; 

3. L’installation des équipements sanitaires du cabinet d’aisance; 

4. La pose de carrelage mural; 

5. Le revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation; 

6. L’équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise; 

7. La décoration des murs.

Il est également indiqué que les arrivées et évacuation d'eau ne peuvent faire l'objet de travaux réservés et restent de la responsabilité du constructeur vendeur. L'arrêté pose également pour principe que ces travaux réservés ne peuvent par hypothèse :

nécessiter d'intervention sur les réseaux  de l'ensemble immobilier (chutes d’eau, alimentations en fluide, réseaux aérauliques situés à l’intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment, canalisations d’alimentation en eau, évacuation d’eau, alimentation de gaz, entrées d’air. avoir une quelconque incidence sur les éléments de structure de l'immeuble. 

On comprend ainsi aisément qu'une telle intervention pourrait potentiellement poser de grande difficulté pour la mise en œuvre de la garantie décennale et des assurance liées. 

Le régime de ces travaux réservés est donc désormais en place. Ces travaux se devront d'être chiffrés par le vendeur dès le stade du contrat préliminaire de réservation. Si le principe du chiffrage de ces travaux par le vendeur peux surprendre, il en ressort une certaine cohérence lorsque l'on sait que l'acquéreur dispose d'un droit de repentir pouvant être exercé entre le contrat préliminaire de réservation et l'acte authentique de VEFA.

Enfin, il est important de préciser que le démarrage de ces travaux réservé ne pourra intervenir qu'après la livraison de l'immeuble. L'acquéreur ne disposera ainsi pas de la possibilité, qui était parfois prévu en pratique en matière de VEFA hors secteur protégé, d'initier ses travaux de finition en cours de chantier dès lors que ses locaux sont au stade brut de béton. 

Me Ghislain Hermet

Notaire Associé