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Valorisation en matière d'IFI de la résidence principale détenue via une SCI


par Frédéric Douet, Professeur à l’Université Rouen-Normandie, Agrégé des Facultés de droit, Codirecteur du Master 2 Droit des affaires et fiscalité, Membre du Conseil des prélèvements obligatoires.


La question de la valorisation en matière d’IFI d’une résidence principale détenue par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu est fréquemment une cause de litiges avec les services fiscaux. Pour le comprendre, il faut faire une distinction suivant que cette résidence est détenue directement ou via une SCI.


Les immeubles détenus directement doivent être évalués d’après leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette valeur est en principe réputée égale à la valeur libre de toute occupation pour les immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance. Par exception, le code général des impôts prévoit qu’un abattement de 30 % doit être pratiqué sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du contribuable.


Lorsque la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une SCI, ce sont alors les parts de cette société qui doivent apparaître dans l’assiette de l’IFI à hauteur de leur valeur vénale. Contrairement à une idée reçue, l’abattement de 30 % accordé de droit en cas de détention directe de la résidence principale n’est alors pas transposable. Cette confusion s’explique par le fait que les SCI soumises à l’impôt sur le revenu sont « semi-transparentes » fiscalement. Il en résulte notamment que l’associé d’une telle société profite de l’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux accordée en cas de cession d’une résidence principale (CGI, art. 150-U-II), et ce de la même façon que s’il en avait été directement propriétaire. Mais la spécificité des règles fiscales interdit d’étendre la « semi-transparence » en matière d’impôt sur la fortune, de droits de donation ou de droits de succession.


Il n’en demeure pas moins qu’une décote peut être pratiquée sur la valeur vénale des parts sociales. Mais dans la mesure où cette décote n’est pas de droit, le contribuable doit être en mesure de prouver que des considérations particulières ont une incidence sur la valeur vénale des parts sociales de la SCI qui détient sa rési- dence principale (régime matrimonial, existence d’un litige entre coindivisaires, immeuble classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, ...). En cas de désaccord avec les services fiscaux la commission départe- mentale de conciliation peut être saisie pour avis.