À l’heure où les taux d’intérêts pratiqués par les banques sont en chute, le refinancement des prêts hypothécaires devient un moyen intéressant pour ces dernières de capter davantage de clientèle.
Quand ces refinancements peuvent se pratiquer à moindre coût, l’argument auprès des clients devient d’autant plus intéressant. C’est pourquoi la technique de la subrogation, déjà très largement usitée, a un long chemin devant elle.
Celle-ci permet en effet de réutiliser les inscriptions hypothécaires existantes et prises initialement par le premier prêteur pour garantir un nouveau prêt consenti par une nouvelle banque. L’impact financier pour le client est important puisque la taxe de publicité foncière d’un montant égal à 0.715% du montant en principal garanti et augmenté des frais accessoires, perçue lors de l’inscription des garanties hypothécaires au fichier immobilier, n’est pas due.
En usant de cette technique bien connue, et notamment lors de sa présentation au client comme argument commercial, certaines problématiques ne doivent pour autant pas être éludées, celles-ci pouvant impacter les coûts de mise en place et donc, peut-être, l’opération elle-même. Ces questions concernent tant le montant du prêt lui-même, que les accessoires garantissant la créance.
En effet, la subrogation, telle qu’utilisée dans le domaine du private banking, résulte des dispositions des articles 1346-2 et suivants du Code Civil, desquels il résulte notamment : « la subrogation transmet à son bénéficiaire dans les limites de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires (…) ».
Restent donc impérativement à anticiper les questions suivantes :
- si le montant du prêt consenti est d’un montant supérieur à l’encours du au titre du prêt existant et à rembourser, le delta devra être garanti par une hypothèque classique, sous mise au paiement de la taxe de publicité foncière,
- les accessoires de l’inscription initiale, destinés à garantir les frais et intérêts de la dette, devront également faire l’objet d’une hypothèque conventionnelle, ceux-ci n’ayant pas fait l’objet d’un nouveau remboursement permis par le nouveau prêt.
Et ce afin d’éviter toute difficulté sur le financement des frais par la suite.