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La LMNP et le changement d’usage ou de destination, par Guillaume Luce, Notaire assistant



Connu pour être un régime fiscalement avantageux, la location meublée non professionnelle « LMNP » offre la possibilité d’amortir la valeur de l’actif immobilier et mobilier sur une certaine durée tout en conservant le bénéfice du régime des plus-value immobilière des particuliers.

Afin de pouvoir bénéficier des avantages de ce régime et lorsque la location va concerner une location de courte durée destinée à une clientèle de passage types Airbnb - tourisme, un certain nombre de points vont devoir être vérifiés et dans certains cas certaines autorisations devront être accordées.


Au regard du droit de l’urbanisme et suite à l’entrée en vigueur du Décret n° 2020-78 du 31 janvier 2020, les meublés de tourisme devraient désormais être rattachés à la destination « commerce et activités de service » et à la sous destination « autres hébergements touristiques » au regard de l’article R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme.


Rappelons que la notion de destination en droit de l’urbanisme demeure indépendante des autres législations constituant ainsi une notion essentielle au regard du contrôle opéré sur l’utilisation des sols et qu’à cet effet, l’article R 151-27 du code de l’urbanisme prévoit 5 catégories de destination dont « l’habitation » et « le commerce et activités de service » ainsi que des sous-destinations.


Ce qui laisse supposer que l’utilisation d’un local à destination d’habitation pour réaliser de la location meublée de tourisme nécessiterait en principe l’obtention d’une autorisation d’urbanisme à savoir une déclaration préalable ou un permis de construire en fonction de l’existence ou non de travaux modifiant les structures porteuses de la construction ou la façade.


En revanche ce changement de destination ne sera pas nécessaire dans certaines communes, à savoir les communes de plus de 200.000 habitants, celles des départements des Hauts de Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne et les communes ayant rendu applicable l’article L631-7 conformément aux dispositions de l’article L631-9 du code de la construction et de l’habitation, qui auront défini par une délibération du conseil municipal un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage conformément aux dispositions de l’article L631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation.


Au regard du droit de la construction et de l’habitation la réglementation des changements d’usages des locaux destinés à l’habitation prévues aux articles L 631-7 et suivant du code de la construction et de l’habitation précise que pour les communes désignées dans le précédent paragraphe, la location meublée destinée à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage qui sera soumis à une autorisation délivrée par le Maire de la commune concernée.


Cette autorisation ne sera cependant pas nécessaire lorsque le logement loué constituera la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, étant définit comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. »


Par conséquent afin de pouvoir exercer l’activité commerciale de la location meublée de courte durée, il sera nécessaire d’analyser les règles d’urbanismes applicables à la commune concernée et notamment les dispositions du règlement du Plan Local d’Urbanisme lorsque ce document aura été approuvé par la commune afin de vérifier si un changement de destination sera nécessaire ou si le simple régime de l’autorisation temporaire pourra s’appliquer.


En parallèle et dans certains cas une autorisation de changement d’usage devra être délivrée.


Enfin, lorsque que le local objet de la location constituera un lot de copropriété, une analyse détaillée du règlement de copropriété devra être réalisée afin de vérifier la destination des parties privatives et communes, l’autorisation des locations meublées de courte durée et l’existence ou non de clause d’habitation bourgeoise ou mixte à usage d’habitation et professionnelle.

En effet, la location meublée de courte durée ne devra pas être contraire à la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété ni porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.


La tendance jurisprudentielle étant de plus en plus stricte sur ce dernier point en se fondant sur la brièveté des séjours, des nuisances particulières et répétées et sur le fait que ce type location peut s’apparenter à l’exercice d’une activité commerciale pouvant être interdite dans une copropriété dont la destination est l’habitation.


Pour conclure et en complément de ces vérifications qui devront être faites en amont, il est important de préciser que conformément à l’article L 324-1-1 du Code du tourisme la location meublée devra faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie sous peine d’une amende non négligeable. Il existe une dispense de cette déclaration pour ceux qui louent leur résidence principale, mais celle-ci pourra être remise en cause dans les communes où les changements d’usages sont soumis à autorisation.