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Avocats : Quels aspects pratiques dans les procédures d'exécution la loi ELAN apporte t'elle ?

L'avocat au barreau de Grasse Frédéric KIEFFER a tenu à évoquer de manière non exhaustive les aspects pratiques de la loi ELAN relative à l’activité de l’avocat dans les procédures civiles d’exécution.


Titulaire du certificat de spécialisation en Droit des garanties, des sûretés et des mesures d’exécution, Maître Frédéric KIEFFER est chargé d’enseignement à l’Université de Nice Sophia Antipolis, expert au sein du CNB, Président d'honneur de l’AAPPE et ancien membre du conseil de l’Ordre (frederic.kieffer@wanadoo.fr - SCP KIEFFER MONASSE & Associés).



La présente étude n’a pas pour objectif d’envisager tous les impacts de la loi ELAN sur les activités professionnelles des avocats, ce serait présomptueux.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ÉLAN, contient certaines dispositions intéressant les praticiens des procédures civiles d'exécution.

Mon souhait est de mettre en lumière les évolutions apportées par ce texte à l’occasion de certaines activités qui touchent aux procédures civiles d’exécution : les baux, la résiliation du bail, l’expulsion, le surendettement ou la saisie-immobilière.


1. Les baux :


L’article 107 de la Loi ELAN donne naissance à un nouveau type de bail, le bail « mobilité » qui s’intègre dans les articles 2 et 25-12 à 15-18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et dans l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.


L’article 107 fixe le cadre légal de ce bail mobilité en insérant dans la loi du 6 juillet 1989 le titre Ier ter « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés loués avec un bail mobilité ».


Ce nouveau contrat vise les personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leurs activités professionnelles. L’objectif de ce nouveau contrat est de pouvoir mobiliser des logements qui ne seraient pas sur le marché locatif autrement.


Le bail mobilité a une durée comprise entre un et dix mois, sans renouvellement possible. Au-delà de cette limite, il prend la forme d’un bail meublé « ordinaire ». Le locataire a la possibilité de le résilier à tout moment avec un préavis d’un mois.


Pour ce type de bail, la loi interdit toute clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions. Par ailleurs, le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie. En revanche, il peut demander un cautionnement et le dispositif de garantie locative VISALE d’Action Logement (VISA pour le Logement et l'Emploi) s’applique.


Le bail mobilité doit contenir, en sus des mentions du bail meublé « ordinaire » :

- le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité ;

- une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie ;

- une mention selon laquelle le contrat de location est soumis au régime du bail mobilité.

Le loyer est librement fixé, sauf si le logement est situé en zone tendue. Dans ce cas, le loyer est établi en fonction des règles issues du décret annuel d’encadrement des loyers.

Aucune révision ne peut être effectuée en cours de bail. Les charges sont forfaitisées et ne peuvent donner lieu à aucun complément ni régularisation.

La Commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour l'examen des litiges relatif à ce bail mobilité.


Le bail mobilité concerne les logements loués à titre de résidence principale ou non et ne nécessite aucune autorisation de changement d’usage. Il ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements des organismes HLM, conventionnés ou non à l’APL.

Les avocats praticiens des procédures civiles d’exécution peuvent être confrontés à ce nouveau type de bail et doivent en connaître les contours afin de donner un conseil avisé à leur client.


2. Evolution des mentions obligatoires du commandement de payer en matière de contrat de location.


L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 fixe les règles relatives au commandement de payer, délivré par huissier, lorsque le contrat de location contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement.

L'ancienne rédaction prévoyait qu'à peine de nullité, le commandement devait reproduire, non seulement les dispositions de l'article 24, mais aussi celles des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

L’ensemble contraignait le rédacteur à faire état d’un texte relativement « indigeste ».

L’article 137 de la Loi ELAN permet un texte plus « léger » en remplaçant le deuxième alinéa du I de l’article 24 par une rédaction plus conforme à ce que l'on trouve habituellement dans un commandement de payer délivré par un huissier de justice.

Le commandement doit désormais comporter, à peine de nullité :

- la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

- le montant mensuel du loyer et des charges (nouveauté);

- le décompte de la dette (nouveauté) ;

- l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

- la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité (FSL) pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

- la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.

À noter: l’obligation de reproduire dans le commandement les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 sur le FSL est supprimée.

Quelques autres observations : l’article 122 de la loi ELAN apporte quelques modification sur les modalités de saisine de la CCAPEX.

Le bailleur, personne morale (autre qu’une SCI familiale), doit, sous peine d’irrecevabilité de l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges, saisir la CCAPEX deux mois auparavant.

Cet article 122 complète l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en précisant que sa saisine peut être effectuée par voie électronique et contient les mêmes informations que celles prévues pour les signalements des commandements par les huissiers de justice.

Enfin, l’article 134 de la loi ELAN modifie l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en assouplissant le formalisme de l’acte de cautionnement, prémisse d’une évolution plus large avec la prochaine réforme du droit des sûretés.


Désormais, la mention manuscrite de la personne se portant caution n’est plus exigée :

«La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Enfin, l’assignation en résiliation du bail devra être notifiée au préfet au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il puisse saisir l'organisme compétent désigné par le Plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) pour réaliser un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience ainsi qu'à la CCAPEX.


La loi ELAN précise que le diagnostic social et financier sera réalisé selon des modalités et avec un contenu précisé par décret (à paraître). Il devra être financé et le FSL prendra en charge l'obligation de réaliser ce diagnostic en dernier recours.


3. L’expulsion


L’article 201 de la loi ELAN propose une nouvelle rédaction de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution (dans le Livre IV consacré à l'expulsion).


La loi ALUR avait introduit à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution la possibilité pour les squatteurs entrés par voie de fait dans le domicile d’autrui, de bénéficier de la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars de chaque année.

Fort logiquement, l’article 201 supprime cette possibilité.

Certes, le juge avait déjà la faculté de supprimer ce délai, mais en pratique il y faisait rarement droit.


Concernant les lieux autres que les domiciles tels que les résidences secondaires ou les garages, cet article prévoit que le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de la trêve hivernale à toute personne dont l’expulsion a été ordonnée.


Par ailleurs, l’article 201 supprime la règle selon laquelle le squatteur ne peut être expulsé qu’à l’issue d’un délai de deux mois à la suite de la délivrance du commandement de quitter les lieux. Aussi, cet article précise pour le parc social, la possibilité pour le juge de réduire ou de supprimer ce délai lorsque le bailleur social a obtenu la résiliation du bail pour trouble de jouissance après un refus ou l’absence de réponse du locataire d’accepter le relogement qui lui a été proposé.


4. La saisie immobilière


La loi ELAN contient des obligations nouvelles en la matière.


L’article 68 de la loi ELAN crée dans le Code de la construction et de l'habitation une nouvelle sous-section consacrée à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, comportant création d'articles nouveaux.


Ainsi, l’article L.112-21 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur. Le document est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. En cas de vente publique, elle est annexée au cahier des charges.

Il appartiendra donc à l’avocat poursuivant de se procurer ce document, qui ne lui sera pas spontanément communiqué par le vendeur, partie saisie et qu’il conviendra de faire établir par un technicien, concomitamment à l’établissement des autres diagnostics.


Cette obligation s’applique :

- en cas de vente d'un terrain non bâti constructible, destiné à la réalisation de maisons individuelles, une étude géotechnique préalable à la vente (article L. 112-21 du code de la construction et de l’habitation) ;

- en cas de construction d'un ou plusieurs immeubles à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment (articles L. 112-22 et L. 112-24 du code de la construction et de l’habitation)

L'autre nouveauté intéresse les personnes interdites de porter des enchères.

L’article 191 de la loi ELAN crée dans le code des procédures civiles d'exécution, un nouvel article L. 322-7-1 excluant un certain nombre de personnes condamnées (infraction de soumission à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine ; certaines infractions au code de la santé publique et au Code de la construction et de l'habitation) de la possibilité de se porter enchérisseur – pendant la durée de la peine complémentaire prononcée – pour l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement, sauf s'il s'agit d'acquérir à titre personnel.


Ainsi, la personne condamnée à une interdiction d’acheter un bien du fait de la commission d’une infraction rattachable à l’activité de marchand de sommeil ne pourra se porter adjudicataire pendant la durée de cette peine, sauf dans le cas d’une acquisition pour une occupation à titre personnel.


Un décret en Conseil d'État doit définir les modalités d'application de ce dernier texte et la partie réglementaire du code des procédures civiles d’exécution devra être complétée et probablement l’article R.322-41 dudit code devra être compléter en exigeant de l’avocat qu’il se fasse remettre de son mandant, outre un chèque de banque ou une caution bancaire irrévocable, une attestation selon laquelle son client ne fait pas l’objet d’une interdiction d’enchérir en exécution de l’une des peines visées à l’article L. 322-7-1 ou, si tel est le cas, qu’il atteste que le bien est destiné à son occupation à titre personnel.

Le décret devra également envisager les conséquences d’un manquement à cette interdiction avec les modalités de remise en vent edu bien si la vente est anéantie, lesquelles pourraient se rapprocher des modalités de vente sur réitération des enchères.


Le décret ne devrait plus tarder.


Frédéric KIEFFER