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[Analyse] Loi ELAN • Les interdictions d’enchérir pour les marchands de sommeil



Ce sujet a été abordé dans la lettre d’information du mois de mai dernier et, sur l’aspect relatif à la saisie immobilière, un décret d’application était annoncé.


Il a été publié quelques jours après la diffusion de la lettre.


Petit rappel : l’article 191 de la loi ELAN a crée dans le code des procédures civiles d'exécution, un nouvel article L. 322-7-1 excluant un certain nombre de personnes condamnées (infraction de soumission à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine ; certaines infractions au code de la santé publique et au Code de la construction et de l'habitation) de la possibilité de se porter enchérisseur – pendant la durée de la peine complémentaire prononcée – pour l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement, sauf s'il s'agit pour lui d'acquérir à titre personnel.


Ainsi, la personne condamnée à une interdiction d’acheter un bien du fait de la commission d’une infraction rattachable à l’activité de marchand de sommeil ne pourra se porter adjudicataire pendant la durée de cette peine, sauf dans le cas d’une acquisition pour une occupation à titre personnel (les peines concernées sont celles prévues au 2° du I de l’article 225-26 du code pénal, au 3° du IV et au deuxième alinéa du V de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique, au 3° du VII et au deuxième alinéa du VIII de l’article L. 123-3 du code de la construction et de l’habitation, au 3° du III et au deuxième alinéa du IV de l’article L. 511-6 et au 3° du II et au troisième alinéa du III de l’article L. 521-4 du même code).


Un décret en Conseil d'État devait venir définir les modalités d'application de ce dernier texte et la partie réglementaire du code des procédures civiles d’exécution devait être complétée.

C’est chose faite avec la publication du décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 relatif aux personnes condamnées à une peine leur interdisant de se porter enchérisseur (publié au JORF du 23 mai 2019, texte n° 8) qui crée trois nouveaux articles dans le codes des procédures civiles d’exécution (R.322-41-1 ; R.322-49-1 ; R.322-49-2), modifie un article (R.322-46) et en complète deux autres (R.322-55 et R.322-71).


Le décret précise les nouvelles obligations qui pèsent sur l’avocat enchérisseur et envisage les conséquences d’un manquement à l’interdiction posée par le nouvel article L. 322-7-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que les modalités de remise en vente du bien si la vente est anéantie.


Un acte supplémentaire à rédiger pour l’avocat enchérisseur

Actuellement, en vertu de l’article R.322-46 du code des procédures civiles d’exécution l’avocat de l’adjudicataire déclare au greffier l'identité de son mandant avant l'issue de l'audience , le plus souvent en lui remettant une déclaration d’identité de son client, accompagnée généralement de justificatifs d’identité.


A compter du 1er septembre 2019, date d’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation, l’avocat de l’adjudicataire, toujours tenu de déclarer au greffier l'identité de son mandant devra également lui remettre l'attestation mentionnée au nouvel article R. 322-41-1 lequel dispose :


« Avant de porter les enchères, lorsque l'immeuble saisi est un immeuble à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement, l'avocat se fait en outre remettre par son mandant une attestation sur l'honneur indiquant s'il fait l'objet ou non d'une condamnation à l'une des peines mentionnées à l'article L. 322-7-1 et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. Si le mandant est une société civile immobilière ou en nom collectif, il indique également si ses associés et mandataires sociaux font l'objet ou non d'une condamnation à l'une de ces peines ».


« Lorsque le mandant est une personne physique, l'attestation mentionne ses nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile, ainsi que, lorsqu'il est né à l'étranger, les nom et prénoms de ses parents. Lorsque le mandant est une personne morale, l'attestation mentionne sa dénomination et son numéro SIREN. S'il s'agit d'une société civile immobilière ou en nom collectif, l'attestation mentionne également pour ses associés et mandataires sociaux, l'ensemble des informations requises, tant pour les personnes physiques que morales. L'attestation est datée et signée par le mandant »


Ce texte énumère avec précision ce que devra contenir cette attestation sur l’honneur :


- s’il s’agit d’une personne physique : l’attestation devra mentionner les nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile du mandant, ainsi que, lorsqu'il est né à l'étranger, les nom et prénoms de ses parents. Ici le plus simple sera de joindre un justificatif d’identité


- s’il s’agit d’une personne morale : l’attestation devra mentionner sa dénomination et son numéro SIREN. Ici le plus simple sera de joindre un extrait K-bis récent


- s’il s’agit d’une société civile immobilière ou en nom collectif, l'attestation devra mentionner également pour ses associés et mandataires sociaux, l'ensemble des informations requises, tant pour les personnes physiques que morales. I ci le plus simple sera de joindre justificatif d’identité et extrait K-bis récent


Dans tous les cas l’attestation sera datée et signée par le mandant.


Le non-respect de cette obligation pourra entraîner la nullité de l’enchère, dans les formes et conditions des articles R.322-48 et R.322-49 du code des procédures civiles d’exécution.


Une charge supplémentaire pour le greffe

Le décret impose une mission supplémentaire au greffe puisque à partir du 1er septembre 2019, en l'absence de surenchère valide et lorsque l'attestation mentionnée à l'article R. 322-41-1 n’aura pas précisé que le bien est destiné à l'occupation personnelle du mandant, le service du greffe devra demander le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l'enchérisseur déclaré adjudicataire et, s'il s'agit d'une société civile immobilière ou en nom collectif, de ses associés et mandataires sociaux.


Cette nouvelle mission imposé au service du greffe est étonnante. En effet, en cette matière ses missions sont déjà surchargées (et cette énumération est loin d’être exhaustive) :


- il convoque les parties par LRAR en cas de renvoi de l’audience d’orientation (R.311-6, alinéa 3)

- il réceptionne les déclarations de créances et les pièces jointes (article R.322-7 4° et R.322-13) et doit assurer leur remise au créancier poursuivant (R.322-14)

- il notifie certaines décisions (R.311-7, alinéa 2)

- il réceptionne les cahiers des conditions de vente, procès-verbal descriptif et états sur formalité et en délivre récépissé (R.322-10)

- il accueille les personnes souhaitant consulter le cahier des conditions de vente (R.322-11)

- il procède à l’affichage de la publicité de la vente dans les locaux de la juridiction (R322-31)

- pendant le délai de surenchère, il dresse un extrait du procès-verbal d’audience qu’il doit afficher à la porte de la salle d’audience (R.322-34)

- il doit délivrer le certificat constatant la défaillance de l’adjudicataire pour permettre la mise en œuvre de la réitération des enchères (R.322-67)

- il doit mettre en forme le titre de vente (R322-61) et la copie spéciale destinée au service de la publicité foncière, tout en s’assurant de leur transmission au service de l’enregistrement

- il doit délivrer la quittance de paiement des frais (R322-62)

- il doit délivrer le certificat attestant qu’aucun créancier inscrit n’est intervenu après la publication du commandement (R.332-1) pour permettre la distribution du prix


Les conséquences du non-respect de l’interdiction : la nullité de l’adjudication

Si au retour du bulletin n° 2 du casier judiciaire de l'enchérisseur, il apparaît qu’il a menti et a fait l'objet d'une condamnation à l'une des peines mentionnées à l'article L. 322-7-1, le service du greffe en réfère au juge (R.322-49-1).


Ce dernier, après avoir sollicité les observations des parties (sous quelle forme ? faudrait-il encore les convoquer à une audience supplémentaire ?) pourra prononcer d'office la nullité de l'adjudication par une ordonnance non susceptible d'appel dans laquelle il fixera la nouvelle audience de vente à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant le prononcé de sa décision.


Cette ordonnance sera notifiée par le greffe au débiteur saisi, au créancier poursuivant, aux créanciers inscrits et à l'adjudicataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (une mission de plus pour le greffe).


Enfin, fort heureusement, les rédacteurs du décret ont pensé à envisager les suites de cette nullité avec la fixation par le juge de l’exécution d’une nouvelle date adjudication qui se poursuivra dans les mêmes formes qu’une partie de la procédure de réitération des enchères, avec un renvoi fort bienvenue aux articles R322-70 à R.322-72 du code des procédures civiles d’exécution (article R.322-49-2)


Reste cependant un sujet d’inquiétude, celui du délai qui s’écoulera entre la sollicitation du bulletin n° 2 et sa délivrance. Si le bulletin révélateur du mensonge n’est communiqué que de nombreux mois après sa sollicitation et que la procédure de distribution a achevée, quelles seront les conséquences ?


Seule l’application pratique de cette nouvelle interdiction d’enchérir permettra de le savoir.


Frédéric KIEFFER

Avocat au Barreau de Grasse