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Analyse de la conjoncture immobilière en France et sur la Côte d'Azur, par Philippe Buerch

Dernière mise à jour : 20 nov.



La crise du COVID aura renforcé la notion de valeur refuge de l’immobilier.

La pierre demeure un investissement solide non soumis aux aléas des crises en tous genres, économiques, énergétiques, et financières.

Au lendemain de la sortie de cette pandémie sans précédent, le volume des transactions immobilières n’a jamais été aussi important, et particulièrement sur le marché des biens d’exception. L’idée de pouvoir partager des moments en famille et entre amis précieux a supplanté toutes les aspirations et tous les imaginaires.


Des ventes à des prix record ont été réalisées sur la Côte et en particulier à Cannes, ville internationale à l’attractivité renforcée mais aussi sur le marché parisien.

Les clients du Moyen-Orient et notamment les Koweïtiens ont montré un réel attrait pour l’immobilier sur la Côte d’Azur.


Après deux années exceptionnelles, force est de constater une diminution du volume des ventes.


Même si le marché du « prime »semble moins affecté, les premières négociations sur les prix demandés ont vu le jour et certaines ont pu aboutir. Mais à ce jour, d’aucun constate une diminution des prix, pas même une inflexion.


La politique de la Banque Centrale Européenne, forcée par la Banque fédérale américaine, a dû revoir son taux directeur à la hausse, poussant les banques françaises à augmenter leur taux de 2% de base minimum, franchissant parfois allègrement la barre des 3 %.


La capacité d’endettement et la baisse du pouvoir d’achat des ménages, en raison d’une inflation galopante, n’est pas sans conséquence sur le marché immobilier.

Les conditions d’accès au crédit se sont durcies et il devient désormais de plus en plus difficile pour les ménages appartenant aux classes moyennes d’emprunter.

C’est évidemment regrettable car la politique de la BCE risque d’être pernicieuse et alors même que l’objectif est de diminuer l’inflation, les taux peuvent à eux seuls casser la dynamique positive de l’appétence à consommer des ménages français.


Les marges de manoeuvre des banques commerciales diminuent par cette réduction de l’écart entre le taux d’usure en vigueur et le taux des OAT à 10 ans.

« Une hausse insuffisante ou trop espacée dans le temps des taux d’usure, à un rythme différent de la hausse des taux bancaires, crée ainsi un goulot d’étranglement qui complique paradoxalement l’accès au crédit immobilier et exclut donc, de fait, certains ménages » nous alerte la profession dés notaires de France.

La volatilité des marchés boursiers nous incite à penser que l’immobilier ne devrait pas connaître, en France, de crise majeure.

Notre géographie reste très fortement attractive dans des régions comme la Région Sud, et même la Gironde, la Normandie, la Bretagne, ou plus près de nous le Lubéron ou la Corse. La Haute Savoie nous montre également chaque jour le dynamisme de sa géographie.


Nous pensons que l’année 2023 risque d’être plus compliquée que 2022, avec un pic d’inflation non encore atteint à ce jour, avant le printemps.

Nous formulons le vœu de voir le taux directeur de la Banque Centrale Européenne infléchir à nouveau, ne serait-ce que de 0,50 ou 0,25 dans la

pire des hypothèses.

Le marché va reprendre un nouveau souffle après le mois de mars 2023, et accusera de nouveau une légère baisse en septembre 2023.


Il ne faut jamais penser, ce qui serait une erreur majeure, que le « middle market », et sa baisse dans l’immobilier, n’aura aucune conséquence sur le marché du luxe.

Ce n’est pas connaître le marché de l’immobilier que de réfléchir ainsi.

En revanche, nous restons très optimistes sur ce segment de notre économie et une très forte reprise est attendue selon nos analyses au printemps 2024.


Pour toutes ces raisons, les investisseurs doivent saisir les opportunités qui vont se présenter au cours de l’année 2023 et privilégier les investissements immobiliers qui auront clairement pris le virage de la transition écologique.

Alors faisons confiance à l’avenir et appelons nos clients à ne pas rester immobiles mais actifs, tout en étant prudents sur l’analyse des valorisations.